So günstig war Baugeld noch nie

Wer dieser Tage eine Immobilie finanzieren möchte, zahlt für sein Darlehen in Deutschland so wenig Zinsen wie noch nie. Und da das Eigenheim in der Prioritätenliste der Bundesbürger nach wie vor ganz weit oben steht, ist die Gelegenheit jetzt besonders günstig, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Wie lange das Baugeld so günstig bleibt, hängt hauptsächlich von der Krisenpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ab.

In 2014 fast 1 Prozent gefallen
Allein seit Jahresbeginn 2014 sind die Zinsen um weitere 0,9 Prozentpunkte gefallen. Vergleicht man die Zinssätze mit denen, wie in den Jahren 2004 oder 2005 finanziert wurde, musste der Immobilienkäufer seinen Kredit in der Regel zu einem Zinssatz zwischen 4 und 4,5 Prozent bei einer zehnjährigen Zinsbindung aufnehmen. Heute erhalten Immobilienkäufer ein solches Darlehen für unter 2 Prozent Zinsen. Selbst Darlehen mit 20-jähriger Sollzinsbindung sind schon für 2,5 Prozent zu haben. Da 2004 oder 2005 meist eine Zinsbindungslaufzeit von 10 Jahren vereinbart wurde, ist für viele Immobilienbesitzer jetzt eine günstige Zeit, dass Restdarlehen günstig neu zu verhandeln.



Lange Laufzeiten bringen Kalkulationssicherheit
Nur keine Bindungsängste, denn auch lange Laufzeiten bieten viel Flexibilität. Experten schwärmen derzeit geradezu von langen Zinsfestschreibungen. In einem derartigen Zinstief ist es schon fast Pflicht, Baukredite für eine möglichst lange Zeit von 15, 20 oder sogar 30 Jahre abzusichern. Das gilt umso mehr, als das der Darlehensnehmer trotz der langen Sollzinsbindung seine Baufinanzierung nach 10 Jahren mit sechsmonatiger Kündigung ganz oder teilweise zurückzahlen kann. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Kündigung nicht punktgenau nach 10 Jahren erfolgen muss, sondern sie ist jederzeit zwischen dem elften und dem vereinbarten Zinsbindungsende (z.B. 20 Jahren) möglich. So kann ein Darlehensnehmer während der gesamten Finanzierungszeit praktisch in keine Hochzinsphase kommen.

Eine hohe Anfangstilgung sollte sein
Den größten Spareffekt erzielen Darlehensnehmer jedoch mit einem hohen Tilgungssatz. Bei einem Darlehen über 200.000 Euro reduziert eine um zwei Prozent höhere Tilgung, also drei statt einem Prozent, die Restschuld nach 15 Jahren um circa 70.000 Euro. Dies kann alternativ zur direkten Tilgung bei der Bank, auch in einem Geldanlagekonto investiert werden, so dass man nach 15 Jahren durch den Zinseszinseffekt eine noch niedrigere Restschuld erzielt. Und sollte es wirklich einmal zu einem finanziellen Engpass kommen, bieten heute viele Finanzierungsinstitute einen kostenfreien Tilgungssatzwechsel an.

Hier können Sie Ihre Baufinanzierungskonditionen vergleichen.

Manchmal macht das Erbe Probleme

Wenn man einen überschuldeten Nachlass übernimmt, dann haftet man auch für die Verbindlichkeiten. Es stellt sich dann die Frage, wie mit einem solchen Erbe umzugehen ist. Denn Erben ist nicht risikolos, da man mit dem Erbe in den Nachlass des Verstorbenen mit all seinen Rechten und Pflichten eintritt. Erbt man ein bestehendes Mietverhältnis samt Schulden, muss man auch für die rückständigen oder fortlaufenden Verbindlichkeiten gerade stehen. Es gibt jedoch ein paar Möglichkeiten, die Haftung zu begrenzen.

Mietvertrag geht auf Angehörige über
Durch das gesetzliche Eintrittsrecht geht das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters auf den Ehegatten, den Lebenspartner, die Kinder oder auf sonstige Familienangehörige aus dem Haushalt des verstorbenen Mieters über. Wenn diese Personen nach einer Frist von einem Monat gegenüber dem Vermieter den Eintritt ablehnen, wird das Mietverhältnis automatisch mit dem dann vom Gericht bestellten Erben fortgeführt. Ist auch der Erbe an einer Fortführung nicht interessiert, muss er das Mietverhältnis kündigen. Er allerdings verpflichtet, bis zum Kündigungstermin die Miete zu zahlen und für alle offenen Forderungen zu haften.

Möglichkeiten um sich von den Verpflichtungen zu entbinden
Der Erbe kann sich von diesen Verpflichtungen entbinden. Er muss dafür die Erbschaft ausschlagen und innerhalb von sechs Wochen gegenüber dem Nachlassgericht seinen Verzicht erklären. Nimmt der Erbe die Erbschaft an und erfährt er im Nachhinein, dass er auch Schulden geerbt hat, kann er die Annahme der Erbschaft immer noch anfechten. Wenn dem Erben Schulden vermacht werden, kann dieser Maßnahmen ergreifen, um seine Haftung zu beschränken und sein eigenes Vermögen zu verschonen. Hierfür sieht das Gesetz zwei Verfahren vor: die Nachlassverwaltung und das Nachlassinsolvenzverfahren.

Nachlassverwaltung und Nachlassinsolvenzverfahren
Wenn die Erbschaft unübersichtlich ist, wird meist eine Nachlassverwaltung angeordnet. Der Erbe überträgt die Aufgabe, den Nachlass zu verwalten und alle Nachlassverbindlichkeiten zu begleichen. Für ihn wird stellvertretend der Nachlassverwalter dafür sorgen, dass alle Gläubiger ihre Schulden vollständig zurückerstattet bekommen. Sollte der Nachlass so hoch überschuldet sein, dass der Erbe zahlungsunfähig ist, kann eine Nachlassinsolvenz beantragt werden. Die Gläubiger erhalten jedoch nur einen Teil ihrer Schulden zurück. Beide Verfahren setzen voraus, dass die Kosten des Verfahrens aus dem Nachlass gedeckt werden können. Wenn dies nicht möglich ist, muss der Erbe selbst als Verwalter tätig werden und eine Haftungsbeschränkung gegenüber den Gläubigern herbeiführen. Im Zweifelsfall sollten Betroffene einen Anwalt aufsuchen, der auf diesen Bereich spezialisiert ist.