Baufinanzierung - Finanzierungsarten und Finanzierungsablauf

Wenn es um den Hausbau oder den Kauf von Wohneigentum geht, so sollte diese Entscheidung gut geplant sein. Ein wichtiger Eckpfeiler für das ausreichende Kapital stellt dabei die Baufinanzierung dar. Es gilt hier zwischen den verschiedenen Arten einer Finanzierungsmöglichkeit zu unterschieden und die jeweils sinnvollste für das entsprechende Vorhaben auszuwählen. Eine große Rolle spielt hierbei das Eigenkapital, auch wenn manche Banken Vollfinanzierungen anbieten. Die Regel ist, dass 20 Prozent der Kosten mit Eigenkapital gestemmt werden. Der übrige Teil der Finanzierung kann auf verschiedene Weisen und in jeweils typischen Abläufen erfolgen.

Baufinanzierungsarten Die gängigsten Arten der Baufinanzierung finden sich in:

• Annuitätendarlehen
• Aktiendarlehen
• Forwarddarlehen
• Fördermittel (beispielsweise durch die KfW)

Diese Finanzierungsarten haben ihre je spezifischen Eigenschaften, Vorzüge und Nachteile. Mit dem Annuitätendarlehen finden Bauherren die gängigste Finanzierungsform. Dieses Darlehen sieht vor, dass Kreditnehmer einen konstanten jährlichen Beitrag zahlen. In Abhängigkeit der Vereinbarung wird der Zinssatz als variabel oder fest definiert. Das Darlehen wird in der Regel mit monatlichen Beiträgen abbezahlt. Die Regel ist, dass hierbei im ersten Jahr 1 Prozent der Tilgungssumme gezahlt wird, während in den folgenden Jahren ein konstanter Anstieg der Tilgungssumme erfolgt.
Mit dem Aktiendarlehen findet sich eine Darlehensform mit höherem Risiko aber gleichzeitig höheren Renditeaussichten. Hierbei handelt es sich um einen tilgungsfreien Kredit. Bauherren zahlen stattdessen monatlich in einen Aktienfonds ein. Entwickeln sich die Kurse positiv, kann die Kreditsumme bei Ende der Laufzeit zurückgezahlt werden.



Forwarddarlehen ermöglichen günstige Zinsen. Nach Ablauf einer Frist von höchstens fünf Jahren muss der Kredit im Anschluss finanziert werden. Das Geld kann abgerufen werden, sobald es für den Hausbau oder -kauf in Anspruch genommen wird.

Ebenso können Bauherren unter gewissen Umständen Fördermittel zum Bau oder Erwerb von Immobilien in Anspruch nehmen. Besonders der Bau energieeffizienter Häuser und Passivhäuser erfreut sich günstiger Konditionen. Dies gilt auch für den Bau von Heizungsanlagen, die regenerative Energien nutzen. Fördermittel stellt die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur Verfügung. Sie gewährt auch zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse bei Investitionen in Energiesparmaßnahmen bei Modernisierungs- und Renovierungsarbeiten. Daneben bieten auch viele Bundesländer Fördermittel beim Immobilienerwerb an.

Zum Ablauf der Baufinanzierung Im Vorfeld der Entscheidung für eine Immobilie oder eine Baufinanzierung sollten sich Bauherren oder Kaufinteressenten darüber im Klaren sein, welche Art von Immobilie gesucht wird. Dies ist in erster Linie vom zur Verfügung stehenden Budget abhängig. Eine wichtige Rolle spielt hierbei das Eigenkapital. Im Rahmen eines Kassensturzes können Bauherren ermitteln, wie viel Eigenkapital insgesamt zur Verfügung steht. Dazu zählen neben Barvermögen auch Positionen wie Versicherungen (etwa Lebensversicherungen), Bausparverträge, Arbeitgeberdarlehen und Verwandtendarlehen sowie Wertpapiere.

Unabhängig von der Höhe des verfügbaren Eigenkapitals sollte dieses jedoch nicht vollständig investiert werden. Es empfiehlt sich im Sinne eines ausgewogenen Finanzportfolios ein gewisses Sicherheitspolster zu behalten. Zur Baufinanzierung können verschiedene Baufinanzierer in Anspruch genommen werden. Hierzu gehören:

• Banken
• Sparkassen
• Bausparkassen
• Lebensversicherer
• manche Pensionskassen

Was die Frage der Höhe der Finanzierungssumme betrifft, richtet diese sich neben dem verfügbaren Eigenkapital nach der Rate der Baufinanzierung sowie nach dem Beleihungswert.

Der Beleihungswert bei der Baufinanzierung Der Beleihungswert ist grundsätzlich abhängig von Faktoren wie Zustand und Lage des Objekts. Er steht nicht im Zusammenhang mit den gegenwärtigen Marktpreisen. Diese schwankenden Preise werden indes im so genannten Verkehrswert berücksichtigt. Die Frage nach dem Beleihungswert einer Immobilie wird grundsätzlich von Gutachtern oder Banken beantwortet. Üblich sind bei Baufinanzierungen der Banken bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes. Ebenso verhält es sich mit Bausparkassen. Versicherungen übernehmen nur die Finanzierung von bis zu 50 Prozent des Beleihungswerts übernehmen. Damit hängt das benötigte Eigenkapital auch von der Art der Baufinanzierung ab.

Fazit: Finanzierungsmöglichkeiten und Förderoptionen für Bau- oder Kaufvorhaben von Immobilien sind zahlreich. Unabhängig davon für welche Finanzierungsvariante sich Bauherren oder Kaufinteressenten entscheiden, ist ein umfassender Vergleich verschiedener Anbieter und ihrer Konditionen sinnvoll. Besonders wichtig ist es, vorab die Frage zu klären, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und wie hoch das Darlehen sein darf, um es ohne zu starke finanzielle Einbußen tilgen zu können.

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Das Finanzamt an Handwerker-Kosten beteiligen

In der Steuererklärung können Handwerkerarbeiten im Haushalt steuerlich abgesetzt werden. Steuerzahler sollten dies auch dann angeben, wenn Teile der Arbeiten nicht direkt im Haushalt selbst erledigt wurden und das Finanzamt dies zunächst ablehnt. Derzeit ist beim Bundesfinanzhof ein Musterverfahren anhängig und wer sich an dieses dranhängt, hat Aussicht auf höhere Steuerersparnis.

Worum geht es bei diesem Musterverfahren
Unter Umständen kann es vorkommen, dass Teile der Handwerkerleistungen in der Werkstatt des Handwerkers erledigt werden müssen. In diesen Fällen kommt es immer wieder vor, dass das Finanzamt diese nicht als steuermindernd anerkennen will. Die Finanzämter berufen sich darauf, dass es laut Gesetz den Handwerker-Steuerbonus nur gibt, wenn die Arbeiten „im Haushalt" ausgeführt werden. Aber was ist, wenn zum Beispiel ein Treppengeländer teilweise in der Werkstatt hergestellt wurde? Genau diese Frage klärt der Bundesfinanzhof (BFH) in einem laufenden Musterverfahren (Az. VI R 44/18). Wer sich mit seinem eigenen abgelehnten Fall dem Musterverfahren anschließt, kann im günstigen Fall viel Geld sparen: 20 Prozent der Handwerkerrechnung, maximal 1.200 Euro.



Stiftung Warentest hat sich der Thematik angenommen
Die Stiftung Warentest macht in ihrem Finanztest-Heft (4/2019) auf die Thematik aufmerksam. Darin rät sie Steuerzahlern, welche die Handwerkerkosten für angefallene Werkstattarbeiten in der Steuererklärung bereits geltend gemacht haben und vom Finanzamt nicht anerkannt wurden, mit Verweis auf das Musterverfahren einen Einspruch gegen einen ablehnenden Bescheid des Finanzamtes einlegen sollen. Der Fall bleibe dann bis zum Urteil des obersten deutschen Finanzgerichts offen. In einigen Fällen wurde von den Finanzgerichten bereits zugunsten der Steuerpflichtigen geurteilt, etwa beim Austausch einer renovierungsbedürftigen Tür oder der Reparatur eines Hoftors in der Tischlerei. Andere Finanzgerichte stellten sich hingegen auf die Seite des Finanzamtes. Absetzbar sind laut Stiftung Warentest die Arbeitskosten, die Ausgaben für Verbrauchsmaterial sowie Maschinen- und Fahrtkosten, aber nicht die Materialkosten.

Wie viel und was ist von der Handwerkerrechnung absetzbar?
Als Steuerzahler kann man pro Jahr bis zu 6.000 Euro geltend machen, wovon 20 Prozent als Handwerkerrechnung anerkannt werden, was einer Steuerersparnis von 1.200 Euro entspricht. Es können Handwerkerarbeiten in dem eigengenutztem Wohnhaus, der Eigentumswohnung oder Mietwohnung sowie auf dem Grundstück angesetzt werden. Bei den Arbeiten muss es sich um Reparaturen, Renovierungen, Sanierungen, Wartungen oder Modernisierungen handeln. Absetzen dürfen Sie nur Arbeiten, die dem Erhalt oder der Renovierung dienen – nicht aber solche, die etwas Neues schaffen. Zu den abzugsfähigen Handwerkerleistungen gehören beispielsweise die kompletten Schornsteinfegerkosten.

Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen nicht verwechseln
Zwischen Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen gibt es in der Absetzbarkeit einen großen Unterschied. Die klassischen Handwerksarbeiten, wie etwa etwa alle Renovierungsarbeiten und Bauleistungen, müssen auch wirklich von einem Handwerksbetrieb ausgeführt werden. Zusätzlich gibt es in der Steuererklärung die Möglichkeit haushaltsnahe Dienstleistungen abzusetzen. Hierfür gibt es einen zusätzlichen Steuerbonus von 20 Prozent der Arbeitskosten. Es gilt auch hier der Maximalbetrag von 20.000 Euro, so dass ein Steuerbonus von sogar 4.000 Euro winkt. Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen gehören beispielsweise Gartenarbeiten, Reinigungskosten oder der Winterdienst.

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Bauherren sollten auf ein abgesichertes Nettogehalt achten

Als Bauherr ist man mit dem Thema Sicherheit bestens vertraut, denn wenn man einen Baukredit haben möchte, ist gleich der zweite Satz des Bankmitarbeiters: "Und wie steht´s mit den Sicherheiten?". Sicherheit ist für Bauherren deshalb kein Fremdwort, ganz im Gegenteil. Umso erstaunlicher ist es, dass sie alle über die Absicherung eines Kredites Bescheid wissen und dafür Vorsorge tragen, allerdings für des Menschen und damit des Bauherrn wichtigstes Gut, die Gesundheit, eher weniger den Blick haben und die nötige Vorsorge treffen.

Eine längere Erkrankung kann zu finanziellen Engpässen führen
Stellen Sie sich vor, Sie haben einen typischen Kredit von mindestens 70 - 75 Prozent der Baukosten aufgenommen, also etwa 270.000,00 EUR. Alles ist gut geplant und ausgedacht, genehmigt und abgesichert. Selbst die Hausbank und andere beteiligte Banken haben den Kredit genehmigt. Alles steht und fällt damit, dass Sie als Kreditnehmer in der vereinbarten Laufzeit den Kredit und die Schulden mit einem Teil Ihres Nettogehaltes tilgen. Doch was geschieht, wenn Sie plötzlich ernsthaft erkranken?

Bei einer ernsthaften, langwierigen Erkrankung kann es zu Beeinträchtigungen des Verdienstes kommen, wenn der Kreditnehmer für längere Zeit durch eine Krankheit oder einen Unfall ausfällt. Dann kann es schlimmstenfalls zum Ausfall des Verdienstes kommen. Einen wirklichen Verdienstausfall kann sich schon der gewöhnliche Arbeitnehmer kaum leisten, geschweige denn der Bauherr, der noch für viele Jahre einen Baukredit bedienen muss.



Eine Krankentagegeldversicherung bietet hierfür SicherheitUm so einem Fall professionell vorzubeugen, gibt es eine wirkliche Lösung, die langfristig eine echte Hilfe ist: der Abschluss einer Krankentagegeldversicherung. Die Vorteile einer solchen Versicherung liegen auf der Hand: bei der Aufnahme besteht keine Altersbegrenzung; falls der Versicherungsnehmer, also der Bauherr, eine Gehaltserhöhung erhält, kann das Krankentagegeld aufgestockt werden, das bedeutet, konstantes Einkommen trotz Krankheit. Nur so bleibt gesichert, dass die Kredite bedient werden können, trotz des Einschnitts durch eine langwierige Krankheit. Das gilt für Arbeitnehmer, wie auch für selbstständige Versicherungsnehmer. Dieser Bauherr erfährt somit keinen Nachteil. Es lohnt sich für jeden Bauherrn eine solche Krankentagegeldversicherung abzuschließen.

Wie kann die Lücke berechnet werden?
Als Teil der persönlichen Finanzanalyse kann man nur den Bereich "Eigene Arbeitskraft" überprüfen. Nach einer kurzen Dateneingabe erhalten Sie eine Zusammenfassung nur für den Bereich Arbeitsunfähigkeit. Es wird dann anhand Ihres Einkommens Ihr geschätzter Bedarf berechnet und können dafür eine Optimierung anfordern.

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Beim Immobilienkauf die Erwerbsnebenkosten senken

Der Kaufpreis einer Immobilie ist das eine, die Erwerbsnebenkosten sind das andere. Möglicherweise tragen Sie sich mit dem Gedanken, eine Immobilie zu kaufen oder Sie haben schon eine Immobilie in Aussicht und stehen noch in Verhandlungen mit dem Verkäufer. Dann sollten Sie sich vorab darüber informieren, welche Nebenkosten mit dem Kauf der Immobilie auf Sie zukommen können, denn diese können zwischen 10 und 15 Prozent betragen.

Nebenkosten beim Immobilienerwerb
Zu den klassischen Erwerbsnebenkosten gehören drei Positionen:

• Maklercourtage
• Grunderwerbsteuer
• Kosten für Notar und Grundbuch

Viele Immobilienkäufer sind nicht darüber informiert, welche Erwerbsnebenkosten der Kauf einer Immobilie nach sich zieht. So trägt der Käufer die Notarkosten und auch oft die Kosten für die Maklercourtage. Ein weiterer großer Kostenfaktor ist die Grunderwerbssteuer, die je nach Kaufpreis der Immobilie eine zusätzliche hohe finanzielle Belastung für den Käufer werden kann. Es gilt hier: Je höher der Kaufpreis der Immobilie, desto höher ist die Grunderwerbssteuer. Während an der Grunderwerbsteuer und den Notar- und Grundbuchkosten kein Weg vorbeiführt, muss die Maklercourtage nicht zwingend anfallen.



Wie kann man die Erwerbsnebenkosten senken
Wenn Sie sich über die Erwerbsnebenkosten des Immobilienkaufs vorab gut informiert haben, dann können Sie beim Erwerb der Immobilie einiges an Kosten sparen. Wenn man die Möglichkeit hat, auf einen Makler zu verzichten, dann können hier je nach Bundesland zwischen 3,57 bis 7,14 Prozent vom Kaufpreis eingespart werden. Kommt man um einen Makler nicht herum, so sollte man in diesen Punkt in jedem Fall nachverhandeln und versuchen, zumindest eine 50:50-Teilung der Gebühren zu erzielen. Da es keine gesetzlich zwingenden Vorgaben für die Maklergebühr gibt, lässt sich diese auch individuell aushandeln. Weiterhin besteht eine Einsparmöglichkeit, wenn man die Option nutzen kann, statt einer Bestandsimmobilie ein Baugrundstück zu kaufen. In diesem Fall zahlen Sie nur die Grunderwerbssteuer für das Baugrundstück. Für das Haus, das Sie darauf bauen, fällt dann natürlich keine Grunderwerbssteuer an.

Sie haben Sich eine Bestandsimmobilie ausgesucht die Sie unbedingt kaufen möchten? Dann gibt es auch hier Möglichkeiten bei den Erwerbsnebenkosten zu sparen. Manche Bestandsimmobilien verfügen über Inventar. Oft wird dieses Inventar vom Käufer übernommen und mitbezahlt. Sollten Sie also ein Haus oder eine Wohnung kaufen, die zum Beispiel über eine Einbauküche, eine Sauna oder ein Gartenhaus verfügt, dann können Sie für die Berechnung der Grunderwerbssteuer, den Preis für das Inventar vom Kaufpreis abziehen. Die Grundlage für die Berechnung der Grunderwerbssteuer bildet dann nur der reine Immobilienkaufpreis. Daher sollte dieses im notariellen Kaufvertrag genau aufgeführt sein. Mitunter können Sie so ganz legal eine beachtliche Summe sparen.

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Mit dem Baukindergeld durch Sondertilgungen noch mehr profitieren

Bei Baufinanzierungsinteressenten mit Familien gibt es an dem am 18. September 2018 eingeführten Baukindergeld ein großes Interesse. Allein im ersten Monat seit Einführung des Baukindergelds haben fast 25.000 Familien über das KfW-Zuschussportal einen Antrag gestellt. Nach die Auswertungen der Interhyp Gruppe bestätigen, dass sich rund jeder fünfte Finanzierungsinteressent bereits im Erstgespräch nach der Förderung erkundigt. Doch wie lässt sich der staatliche Zuschuss am sinnvollsten in eine Finanzierung einbinden? Nachfolgend gibt es Tipps für eine sinnvolle Verwendung.

Niedrigere Zinskosten, geringere Restschuld
Das über die KfW-Bank zu beantragende Baukindergeld kann sich auf eine große Summe belaufen: Bei zwei Kindern kommen über 10 Jahre gerechnet insgesamt 24.000 Euro zusammen. Der Gesamtbetrag lässt sich zwar nicht direkt als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen, da die Förderung in jährlichen Beträgen ausgezahlt wird. Nichtsdestotrotz ist es für Förderberechtigte möglich, vom Baukindergeld merklich zu profitieren. Und zwar zum Beispiel dann, wenn die jährlichen Auszahlungen als Sondertilgungen genutzt werden. Das Darlehen wird so schneller abbezahlt, was die Zinskosten verringert. Zugleich ist die Restschuld am Ende der Laufzeit niedriger, was sich wiederum positiv auf eine mögliche Anschlussfinanzierung auswirkt.



Eine Beispielrechnung verdeutlicht das SparpotenzialFür einen Baukredit in Höhe von 200.000 Euro mit einer 15-jährigen Sollzinsbindung bei einem effektiven Jahreszins von 1,80 Prozent sowie einer Kreditrate von monatlich 800 Euro und einer jährlichen Anfangstilgung von 3,0 Prozent wären über die Kreditlaufzeit knapp 41.000 Euro an Zinszahlungen zu leisten. Bringt die Familie mit zwei Kindern das Baukindergeld als jährliche Sondertilgung ein, reduziert sie die Zinsbelastungen auf etwa 35.000 Euro – und hat zugleich die Restschuld merklich verringert.

Unterschiedliche Ausstattungen, variierende Kosten
Vor dem Hintergrund lohnt der genaue Blick auf die variierenden Konditionen bei Sondertilgungen. Können zum Beispiel tatsächlich 5 Prozent der Nettodarlehenssumme pro Jahr ohne Zusatzkosten getilgt werden, wie zumeist üblich? Oder ist vielleicht sogar eine 10-prozentige kostenlose außerplanmäßige Tilgung drin, die einige Kreditinstitute anbieten? Und wenn sie dieses tun: Wie viel kostet das? Diese Fragen können mit einem unverbindlichen Konditionsvergleich schnell beantwortet werden.
Da das Baukindergeld jährlich immer am gleichen Tag ausbezahlt wird, kann dies dem Baufinanzierer bei der Mittelverwendung helfen, den Zuschuss für Sondertilgungen einzuplanen und einzusetzen.

Wer kann Anträge stellen?
Jede natürliche Person, 

• die (Mit-)Eigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum geworden ist und
• die selbst kindergeldberechtigt ist oder mit der kindergeldberechtigten Person in einem Haushalt lebt und
• in deren Haushalt mindestens ein Kind gemeldet ist, das zum Zeitpunkt der Antragstellung das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet hat und für das im Haushalt eine Kindergeldberechtigung vorliegt und
• deren zu versteuerndes jährliches Haushaltseinkommen 90.000 Euro bei einem Kind, zuzüglich 15.000 Euro je weiterem Kind nicht überschreitet. Das Kind muss die oben genannten Bedingungen erfüllen.

Was wird gefördert?
Gefördert wird der erstmalige Neubau oder Erwerb von Wohneigentum zur Selbstnutzung in Deutschland. Ist bereits selbstgenutztes oder vermietetes Wohneigentum zur Dauernutzung in Deutschland vorhanden, ist eine Förderung mit dem Baukindergeld ausgeschlossen.

Wann und wie ist der Zuschuss zu beantragen?
Sie beantragen den Zuschuss im KfW-Zuschussportal (www.kfw.de/zuschussportal), nachdem Sie in das Wohneigentum eingezogen sind.

Einzugsdatum	Antrag stellen
01.01.2018 bis 17.09.2018	ab 18.09.2018 bis 31.12.2018
ab 18.09.2018	innerhalb von 3 Monaten nach Einzug (Datum der Melde­bestätigung Ihrer Gemeinde)

Weitere Informationen zu der Beantragung werden auf der Internetseite www.kfw.de/baukindergeld zur Verfügung gestellt.

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Baukindergeld - Anträge können ab dem 18. September gestellt werden

Familien und Alleinerziehende können ab dem 18. September 2018 das Baukindergeld bei der KfW-Bank beantragen. Dies wurde heute durch das Bundesinnenministerium in Berlin mitgeteilt. Das Baukindergeld ist eine Förderung des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat, um Familien mit Kindern bei dem erstmaligen Erwerb von selbstgenutzten Wohneigentum zu unterstützen. Förderfähig ist der erstmalige Neubau oder Erwerb von Wohneigentum für Familien und Alleinerziehende. Die Voraussetzung dafür ist, dass mindestens ein Kind unter 18 Jahren im Haushalt lebt.

Die Baukindergeld-Förderung umfasst folgende wesentliche Punkte:

• Finanzielle Unterstützung der Eigentumsbildung für Familien und Alleinerziehende in Deutschland mit mindestens einem, im gleichen Haushalt lebenden Kind unter 18 Jahren.
• Zuschusshöhe von 1.200 Euro je Kind und pro Jahr für die erstmalige Neuschaffung oder den Ersterwerb von Wohneigentum insbesondere auch im Wohnungsbestand über 10 Jahre (d. h. bei einem Kind insgesamt 12.000 Euro)
• Einkommensgrenze von 75.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen pro Jahr und zusätzlich 15.000 Euro pro Kind (d. h. 90.000 Euro bei einem Kind, 105.000 Euro bei 2 Kindern)
• Baukindergeld wird rückwirkend ab dem 01. Januar 2018 gewährt
• Baukindergeld wird erst nach Einzug beantragt und einmal im Jahr ausgezahlt
• Baukindergeld ist u. a. mit den KfW Förderprogrammen zum Energieeffizienten Bauen und Sanieren sowie Programmen der Bundesländer kombinierbar

Einzuhaltende AntragsfristenDer Antrag für das Baukinder­geld wird nicht im Vorfeld gestellt, sondern erst nachdem man eingezogen ist. Wenn zusätzlich andere KfW-Förder­produkte nutzen möchte, muss der Antrag dafür bevor Sie bauen, kaufen oder sanieren gestellt werden.

Einzugsdatum	Antrag stellen
01.01.2018 bis 17.09.2018	ab 18.09.2018 bis 31.12.2018
ab 18.09.2018	innerhalb von 3 Monaten nach Einzug (Datum der Melde­bestätigung Ihrer Gemeinde)

Familien und Alleinerziehende können den Antrag online über das KfW-Zuschussportal stellen. Weitere Informationen zu der Beantragung werden auf der Internetseite www.kfw.de/baukindergeld zur Verfügung gestellt.



Was ist beim Zweiterwerb von Wohneigentum zu beachten?
Baukindergeld erhalten nur diejenigen, die als Familie erstmalig ein Eigenheim erwerben. Ein Beispiel: Eine Familie, die nach der Geburt des ersten Kindes zunächst eine Eigentumswohnung gekauft hat und später ein Haus erwirbt, hat KEINEN Anspruch auf Baukindergeld. Allerdings: Wer in der Vergangenheit eine Eigen­heim­zulage erhalten hat, kann auch Baukinder­geld erhalten. Voraussetzung dazu ist, dass die mit der Eigen­heim­zulage geförderte Wohn­immobilie inzwischen wieder verkauft wurde.

Ist das Baukindergeld in den Bundesländern gleich hoch?
Die geplanten Regelungen gelten deutschlandweit. Allerdings setzt Bayern noch „eins“ obendrauf: Dort kann das „Baukindergeld plus“ beantragt werden, das pro Kind eine jährliche Förderung von 1.500 Euro (statt 1.200 Euro) vorsieht. Damit kann eine in Bayern ansässige Familie mit zwei Kindern 6.000 Euro zusätzlich erhalten, eine mit drei Kindern 9.000 Euro mehr. Hinzu kommt eine ebenfalls nur für Bayern gültige Eigenheimzulage in Höhe von einmalig 10.000 Euro, die sowohl Familien als auch kinderlosen Paaren und Singles gewährt wird. Die Anträge für diese in Bayern gültige Eigenheimzulage können Förderberechtigte seit dem 1. September 2018 stellen.

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Darlehensverträge zwischen nahen Angehörigen und die steuerrechtliche Anerkennung

Damit Darlehensverträge zwischen nahen Angehörigen steuerrechtlich anerkannt werden können, gilt es bestimmte Dinge zu beachten. Die wichtigste Voraussetzung ist zunächst, dass die Darlehnsverträge zivilrechtlich korrekt geschlossen wurden. Außerdem müssen diese auch wie vereinbart ausgeführt werden. Die Inhalte der Darlehensverträge müssen so sein, wie es auch unter Fremden üblich wäre. Dazu ist es insbesondere erforderlich, dass der Darlehensvertrag entsprechende Angaben zur Laufzeit und Art der Rückzahlung enthält. Des Weiteren muss eine ausreichende Sicherheit vorhanden sein und die Zinsen müssen zu festen Zeitpunkten entrichtet werden.

Vergleichsmaßstab sind die Vertragsgestaltungen, welche zwischen Darlehensnehmern und Kreditinstituten üblich sindDiese Grundsätze gelten ebenso wenn Darlehensverträge zwischen einer Personengesellschaft und Angehöriger der Gesellschafter geschlossen werden, sobald die Gesellschafter mit denen die Vereinbarung geschlossen wurde die Gesellschaft beherrschen. Das Nichtbeachten von zivilrechtlichen Erfordernissen führt nicht zwangsläufig zur steuerlichen Nichtanerkennung der Darlehensverträge von nahen Angehörigen. Es kann jedoch als Indiz dafür gewertet werden, dass der Darlehnsvertrag nur mit dem Zweck geschlossen wurde eine Steuerersparnis zu erzielen. Die Finanzverwaltungen haben deshalb in der Regel einen besonderen Darlehensvertrag zwischen nahen Angehörigen. Es besteht die Notwendigkeit, dass die Einkommens- und Vermögenssphäre eine klare Trennung aufweist. Insbesondere bei Eltern und Kindern ist eine korrekte Abgrenzung von einer verschleierten Schenkung oder Unterhaltsgewährung erforderlich.



Um eine steuerrechtliche Anerkennung von Darlehensverträge unter nahen Angehörigen sicherzustellen, sollten die folgenden Dinge unbedingt beachtet werden:

1) Abschluss eines eindeutigen und klaren Darlehensvertrag mit marktüblichen Konditionen
2) Für die Rückzahlung der Zinsen sowie Tilgung sollte ein Dauerauftrag eingerichtet werden
3) Einrichten der Sicherheiten ggf. durch notarielle Beurkundung
Klarstellung durch BMF-Schreiben vom 29.4.2014, IV C 6 – S 2144/07/10004 

Der BFH (Bundesfinanzhof) hat mit dem Urteil vom 22. Oktober 2013 entschieden, dass bei Darlehensverhältnissen zwischen Angehörigen, welche nicht nur dem Interesse des Schuldners an der Erlangung zusätzlicher Mittel außerhalb einer Bankfinanzierung dienen, sondern auch das Interesse des Gläubigers an einer gut verzinslichen Geldanlage berücksichtigen, als Maßstab für den Fremdvergleich nicht allein die Vertragsgestaltungen, die zwischen Darlehensnehmern und Kreditinstituten üblich sind, sondern ergänzend auch Vereinbarungen aus dem Bereich der Geldanlage heranzuziehen sein können.

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Widerrufsrecht bei Bauverträgen für private Bauherren durch das neue Bauvertragsrecht

Mit dem am 1. Januar 2018 in Kraft getretenen neuen Bauvertragsrecht wird privaten Bauherren erstmals ein Widerrufsrecht eingeräumt. Das neue Bauvertragsrecht ist nun erstmals im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Dadurch haben private Bauherren künftig die Möglichkeit, Bauverträge innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss widerrufen zu können. Bisher galt das allgemeine Werkvertragsrecht.

Ein Überblick:

• Widerrufsrecht:
  Den Kunden müssen Baufirmen nun in den Verträgen nun ein 14-tägiges Widerrufsrecht einräumen. In der Vergangenheit war bei der Unterschrift unter einen Bauvertrag ein solches Recht nicht vorgesehen. Der Bauunternehmer muss den Kunden darüber auch entsprechend belehren. Wenn die Klausel im Vertrag fehlt, dann ist bis zu zwölf Monate nach Vertragsabschluss ein Widerruf möglich.
• Pflicht zur Baubeschreibung:
  In der Baubeschreibung muss der Bauunternehmer künftig klar erklären, was wie gebaut wird. In der Baubeschreibung müssen unter anderem Angaben zu Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Grundrisse sowie Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke zu finden sein.
• Festlegung der Bauzeit:
  Für Bauherren sind Verzögerungen bei der Bauzeit ein erhebliches Risiko. Wenn sie erst später als geplant einziehen können, entstehen zusätzliche Kosten. Diese können nun an den Bauunternehmer weitergereicht werden. Die Bauunternehmen müssen nämlich nach dem neuen Bauvertragsrecht zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses verbindliche Angaben machen. Halten sie sich nicht daran, müssen sie Schadenersatz leisten.
• Abschlagszahlungen:
  Baufirmen dürfen künftig nur maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung als Abschlagszahlung fordern. Die restlichen 10 Prozent werden erst nach der Bauabnahme fällig, womit das Überzahlungsrisiko vermindert wird. Andererseits können nun Abschlagszahlungen bei wesentlichen Mängeln an der Leistung, für die der Abschlag verlangt wird, nicht mehr komplett verweigert werden. Bei einer Mangelhaftigkeit kann der Bauherr nur noch einen angemessenen Teil der Abschläge einbehalten.
• Unterlagen:Künftig müssen von den Bauunternehmen für den Bauherren die Unterlagen zum Nachweis der Einhaltung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften übergeben werden. Dazu zählen beispielsweise Genehmigungsplanungen oder Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV).

Die neue Regelung schließt eine Gesetzeslücke, denn bisher bestand häufig Uneinigkeit darüber, ob beziehungsweise welche Planungsunterlagen, bautechnischen Nachweise und Unternehmererklärungen dem Bauherren ausgehändigt werden müssen. Die neue Regelung bietet Bauherren die Möglichkeit, die Unterlagen von einem Sachverständigen prüfen zu lassen.



Nicht überall gilt das neue Recht
Doch Vorsicht: Die genannten neuen Regelungen gelten nur für die sogenannten Verbraucherbauverträge, bei denen das Bauunternehmen mit der Errichtung des Gebäudes auf dem Grundstück des Kunden beauftragt wird. Bauträgerverträge, bei denen der Käufer in ein und demselben Vertrag das Grundstück erwirbt und den Bauträger mit den Bauarbeiten beauftragt, sind von den Neuerungen nicht betroffen. Auch wenn etwa der Bauherr die Handwerker jeweils einzeln beauftragt, greifen die neuen Spielregeln nicht.

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Bei der Anschlussfinanzierung wird von vielen Kreditnehmern Geld verschenkt

Die Interhyp Gruppe hat mehrere tausend Bundesbürger mit der großen Studie "Anschlussfinanzierung in Deutschland" zu ihrem Wissen und ihren Wünschen befragt, wenn es um die zweite Finanzierungsetappe geht. Es zeigt sich dabei, dass vielen der Befragten nicht bewusst ist, wie einfach man bei einer Anschlussfinanzierung Geld einsparen kann. Deshalb ist es wichtig, sich rechtzeitig vor dem Auslaufen der Zinsbindung damit zu beschäftigen.

Veränderte Lebensumstände bringen Freiraum für mehr Tilgung
Wie wichtig eine kompetente Beratung vor dem Abschluss einer Anschlussfinanzierung sein kann, zeigen die Antworten auf die Fragen nach der Entwicklung der persönlichen Lebensumstände. Denn: Die überwiegende Mehrheit der Befragten hat zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung mehr freie Geldmittel für Zins und Tilgung übrig als beim Abschluss der Erstfinanzierung. Drei von vier Umfrageteilnehmern gaben zu Protokoll, dass ihr regelmäßiges Einkommen seit dem ersten Finanzierungsabschluss gestiegen sei. Jeder Dritte hat aufgrund gesunkener Ausgaben nach dem Auszug der Kinder oder der Beendigung anderer Finanzierungsvorhaben geringere laufende Kosten. Daraus lässt sich schließen, dass in vielen Fällen bei der Anschlussfinanzierung eine höhere Monatsrate eingeplant werden kann.



Aufwand für Bankwechsel wird oft überschätzt
Die Studie zeigt außerdem: Trotz des hohen Einsparpotenzials scheuen viele Finanzierungsnehmer bei der Anschlussfinanzierung zunächst vor einem Wechsel der Bank zurück. Fast 30 Prozent der Befragten gehen davon aus, dass mit der Umschuldung ein hoher zeitlicher Aufwand verbunden ist, mehr als die Hälfte rechnet dabei mit Kosten in Höhe von mindestens 500 bis 1.000 Euro. Doch die Realität zeichnet ein anderes Bild: Nur etwa jeder zehnte Anschlussfinanzierer berichtet von einem hohen Zeitaufwand. Hier geben vier von fünf Teilnehmern an, dass die meiste Arbeit bei der Umschuldung von der neuen Bank erledigt wurde. Ebenfalls positiv überrascht zeigten sich die Wechselwilligen von der Höhe der Kosten, die in mehr als jedem zweiten Fall nur wenige hundert Euro ausmachten.

Zu wenig Wissen, zu wenig Eigeninitiative
Insgesamt zeigen sich Kreditnehmer eher verunsichert, wenn es um die Anschlussfinanzierung geht. Von denen, die sich derzeit in einer Erstfinanzierung befinden, schätzt nur einer von acht Teilnehmern sein Wissen über die Anschlussfinanzierung als „sehr gut“ ein. Die allermeisten haben nur einen unzureichenden bis durchschnittlichen Wissensstand. Da wundert es wenig, dass das Thema gerne auf die lange Bank geschoben wird. Über ein Drittel der Umfrageteilnehmer hat sich entweder überhaupt nicht oder weniger als sechs Monate vor dem Auslaufen der Zinsbindung mit ihrer Anschlussfinanzierung beschäftigt. Ein Viertel der Befragten informierten sich sechs bis 12 Monate vor dem Ende der Zinsbindung, gut ein Zehntel ein bis eineinhalb Jahre vor dem Ablauf.



Als Anschlussfinanzierer selbst aktiv werden
Die Studie belegt, dass eine fundierte fachliche Beratung bei der Anschlussfinanzierung für den Baufinanzierer enorme Vorteile bringen kann. Es können Vorurteile ausräumt werden und Einsparpotenziale realisiert werden, in dem auch das gesamte Finanzierungskonzept auf den Prüfstand gestellt wird.

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